Сопровождение земельных отношений

Правовое регулирование земельных отношений в г. Москве имеет ярко выраженную специфику, обусловленную статусом столицы РФ, в связи с чем, приобретение прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами в г. Москве имеет следующие особенности.

  1. Выкуп земельных участков

    Как следует из нормативных актов г. Москвы, в... Развернуть текст

    Как следует из нормативных актов г. Москвы, в столичном регионе земельные участки, находящиеся в собственности г. Москвы и неразграниченной государственной собственности, предоставляются в собственность граждан и юридических лиц только в тех случаях, когда такая обязанность предусмотрена федеральным законодательством.

    Таким образом, в г. Москве земельные участки предоставляются в собственность граждан и юридических лиц в следующих случаях:

    • собственникам объектов капитального строительства, расположенных на испрашиваемых земельных участках;
    • обладателям права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, в порядке переоформления такого права.

    Указанные лица по своему усмотрению вправе требовать предоставления им земельных участков, как в собственность, так и в аренду.

    Кроме того, земельные участки, сформированные под многоквартирными домами в обязательном порядке передаются в долевую собственность владельцев квартир и помещений в указанных домах.

    Во всех остальных случаях земельные участки предоставляются исключительно на основе договоров аренды. Свернуть текст

  2. Аренда земельных участков.

    Заключение договора аренды земельного участка... Развернуть текст

    Заключение договора аренды земельного участка в г. Москве, как способ оформления земельных отношений, осуществляется во всех случаях, когда федеральным законом не установлена обязанность по передаче земли в собственность, а именно:

    • предоставление земельных участков в аренду собственникам объектов капитального строительства на них расположенных (если указанные лица не требуют оформления участков в собственность);
    • переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды (если обладатели указанного права не требуют оформления участков в собственность);
    • предоставление земельных участков для целей строительства;
    • предоставление земельных участков для размещения некапитальных объектов;
    • предоставление земельных участков под озеленение и благоустройство;
    • предоставление земельных участков в аренду арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности г. Москвы;

    Таким образом, аренда земельных участков является наиболее распространённой в г. Москве формой оформления земельных отношений. Свернуть текст

  3. Плата за землю.

    Одной из основных особенностей земельных отношений в г. Москве... Развернуть текст

    Одной из основных особенностей земельных отношений в г. Москве по сравнению с другими регионами РФ являются вопросы ценообразования.

    Не владея тонкостями методики расчёта земельных платежей, граждане и юридические лица зачастую значительно переплачивают за оформление договора аренды на торгах или приобретения права собственности на земельный участок, за снятие запрета на строительства и заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предоставляющего возможность строительства. Более того, в результате неверного расчета ставок платежей за землю, землепользователи ежегодно несут значительные денежные потери из-за перечисления в бюджет г. Москвы излишних сумм арендной платы или земельного налога.

    Необходимо отметить, что с недавнего времени изменился подход Арбитражных судов к решению вопроса о возврате уже произведенных землепользователем платежей по договорам аренды или купли-продажи земельных участков. Если указанные платежи были начислены в результате неверного применения ставок арендной платы или выкупной цены земельного участка, других ошибок в расчётах, то такие платежи могут быть взысканы землепользователем в порядке искового производства. Свернуть текст

    В г. Москве существуют следующие виды земельных платежей:

    Арендная плата.

    Размер арендной платы за застроенные, либо свободные... Развернуть текст

    Размер арендной платы за застроенные, либо свободные от застройки земельные участки в столичном регионе составляет в большинстве случаев 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Однако в зависимости от разрешенного и фактического использования участка ставка арендной платы может составлять от 0,01% до 10 % от кадастровой стоимости. Свернуть текст

    Земельный налог.

    В соответствии с налоговым законодательством РФ лица... Развернуть текст

    В соответствии с налоговым законодательством РФ лица, в собственности которых находятся земельные участки, несут обязанность по уплате земельного налога.
    В г. Москве земельный налог уплачивается в размере от 0,1 % до 1,5 % от кадастровой стоимости земли в зависимости от разрешенного использования участка. Свернуть текст

    Выкупная цена земельного участка.

    В г. Москве с 01.07.2012г. земельные участки отчуждаются... Развернуть текст

    В г. Москве с 01.07.2012г. земельные участки отчуждаются в собственность граждан или юридических лиц за 100% от их кадастровой стоимости.
    Однако, в некоторых случаях арендаторы земельных участков вправе выкупить данные участки за 20% либо 45% от кадастровой стоимости. Свернуть текст

    Плата за предоставление земельного участка в аренду на торгах.

    Необходимо отметить, что при предоставлении земельного участка... Развернуть текст

    Необходимо отметить, что при предоставлении земельного участка в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) может возникнуть такой специфический вид земельного платежа, как плата за право на заключение договора аренды. Размер указанной платы, а также размер ставки арендной платы в отношении договора аренды заключаемого на торгах, определяется в конкурсной документации в соответствии с правилами установленными законодательством.
    Наиболее распространенными случаями заключения договоров аренды на торгах в г. Москве является предоставление земельных участков для целей строительства, а также для размещения некапитальных объектов. Свернуть текст

    Плата за заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в целях осуществления строительства/реконструкции.

    В соответствии с нормативными актами г. Москвы... Развернуть текст

    В соответствии с нормативными актами г. Москвы, для получения права на строительство, реконструкцию на арендованном земельного участке сопровождение требуется заключить дополнительное соглашения к соответствующему договору аренды. По условиям указанного соглашения арендатору необходимо будет уплатить повышенную арендную плату за первый год аренды участка, предназначенного для строительства, в размере вплоть до 80% от его кадастровой стоимости в зависимости от назначения возводимого объекта и показателей плотности застройки. В дальнейшем арендная плата будет исчисляться исходя из обычных ставок указанных выше (от 0,01% до 10%). Однако за последние два года действия договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, арендатор будет платить двойную ставку от обычной ставки аренды. Свернуть текст

    Плата за снятие запрета на строительство.

    В тех случаях, когда земельный участок был приобретен... Развернуть текст

    В тех случаях, когда земельный участок был приобретен в собственность за 20% от его кадастровой стоимости, в отношении него устанавливается запрет на строительство. По общему правилу, из которого существуют исключения, для возведения на таком земельном участке новых капитальных объектов либо реконструкции уже существующих, потребуется снятие запрета на строительство, которое осуществляется за плату. Размер такой платы составляет 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Свернуть текст

  4. Кадастровая стоимость земельных участков в г. Москве.

    Абсолютно все земельные платежи рассчитываются... Развернуть текст

    Абсолютно все земельные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Однако кадастровая стоимость земельных участков в г. Москве достаточно часто значительно завышена и не соответствует показателям, установленным законом. Зачастую значение кадастровой стоимости для земельных участков определяется кадастровыми органами произвольно, что приводит к значительному завышению арендных платежей, земельного налога, выкупной цены земельного участка, платы за снятия запрета на строительство и получения права на строительство по договору аренды, платы за оформления договора аренды на торгах.

    Вместе с тем, существует несколько способов снижения и оптимизации кадастровой стоимости земельных участков, к которым относятся:

    • установление кадастровой стоимости участка в размере его рыночной цены, определенной независимым оценщиком;
    • приведение кадастровой стоимости участка в соответствии с показателями, установленными законом;
    • оптимизация кадастровой стоимости участка за счет изменения его вида разрешённого использования.

    В случае если землепользователем будет обнаружено, что в результате неправильного расчёта кадастровой стоимости им были перечислены в бюджет излишние денежные средства, то такие денежные средства могут быть возвращены в судебном порядке. Свернуть текст

  5. Определение разрешенного использования земельных участков.

    В соответствии с земельным законодательством вид... Развернуть текст

    В соответствии с земельным законодательством вид разрешенного использования земельного участка определяет объем прав и обязанностей землепользователей, в том числе возможности эксплуатации и размещения на земельном участке капитальных и некапитальных объектов, допустимые виды хозяйственной деятельности и др.

    Использование земельных участков с нарушением вида разрешенного использования может повлечь за собой различные санкции: от штрафов до изъятия земельных участков.

    Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка является одним из основных критериев определения размера кадастровой стоимости участка.

    Таким образом, установление и изменение вида разрешенного использования земельного участка – один из наиболее актуальных вопросов оформления прав на землю.

    Вместе с тем, в г. Москве сложилась тенденция, в соответствии с которой органы государственной власти сознательно неверно определяют разрешенное использование земельного участка. Указанные действия осуществляются с целью ограничить права землепользователей и завысить кадастровую стоимость земельных участков.

    Необходимо отметить, что данные действия могут быть обжалованы в судебном порядке. А кроме того, землепользователи в праве предъявлять требования об установлении, исправлении вида разрешенного использования в порядке искового производства. Свернуть текст

  6. Ограничение прав на земельные участки в г. Москве.

    Как следует из норм земельного законодательства права... Развернуть текст

    Как следует из норм земельного законодательства права на земельные участки могут быть ограничены только по основаниям, установленным федеральным законом.

    Вместе с тем, данный принцип в г. Москве часто не соблюдается, в отношении земельных участков устанавливаются ограничения и обременения федеральным законодательством не предусмотренные. К таким ограничениям могут, например, относится красные линии инженерных коммуникаций, природные комплексы и зоны охраны объектов культурного наследия и иные зоны с особыми условиями использования территорий.

    При этом, органы государственной власти г. Москвы регулярно используют данные ограничения и обременения, как основания для отказа в оформлении прав на земельные участки (предоставления земельных участков в собственность либо в аренду).

    В большинстве случаев решения об отказе в оформлении земельных отношений по указанным основаниям являются незаконными и не соответствуют нормам федерального законодательства.

    В частности, в обозначенных выше случаях недопустимо ограничивать права на земельные участки без соблюдения процедуры их резервирования для государственных и муниципальных нужд. Свернуть текст

  7. Определение площади земельного участка.

    Оформление земельных отношений в г. Москве, так или... Развернуть текст

    Оформление земельных отношений в г. Москве, так или иначе, связано с определением площади земельного участка, которые будет предоставляться заявителю.

    В последнее время в г. Москве со стороны уполномоченных органов власти (в первую очередь, Департамента земельных ресурсов г. Москвы) наметилась тенденция к минимизации площади предоставляемых земельных участков. В случае, если на таком земельном участке расположен объект недвижимости, нередко предлагается уменьшить границы участка до «пятна застройки» здания либо с небольшим отступом от него.

    Указанная практика затрагивает следующие случаи оформления земельно-правовых отношений:

    • первичную постановку земельного участка на кадастровый учет при его формировании;
    • осуществление раздела земельного участка, в частности, в случае продажи части объектов недвижимости, ранее находившихся на общем земельном участке с другими объектами;
    • выкуп земельного участка либо оформление договора аренды земельного участка (его переоформление на новый срок).

    В подавляющем большинстве случае требования по минимизации границ земельного участка незаконны и не соответствуют нормам отвода земель, действующей градостроительной и проектной документации. Свернуть текст

  8. Признание объектов недвижимого имущества некапитальными, как основание для прекращения земельных отношений

    В силу норм земельного законодательства... Развернуть текст

    В силу норм земельного законодательства, собственники капитальных зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации данных объектов, в собственность либо в аренду. Указанное право обычно подтверждается правоустанавливающей записью на объект недвижимости в ЕГРП.

    В настоящее время в г. Москве большинство собственников объектов недвижимости воспользовались вышеуказанным правом и заключили договоры аренды или купли-продажи соответствующих земельных участков.

    Вместе с тем, нередки случаи, когда в ЕГРП формально содержится запись об объекте как о недвижимом имуществе, однако на практике вопрос о капитальности такого объекта является спорным (например, металлические конструкции, размещенные на фундаменте).

    В подобных случаях, Префектура административного округа г. Москвы обращается в суд с иском о признании права на данный объект отсутствующим. Если в ходе рассмотрения указанного дела будет доказано, что объект действительно некапитальный, то суд вынесет решение об исключении записи о данном объекте из ЕГРП.

    При таких обстоятельствах заключенный ранее договор аренды или купли-продажи земельного участка, необходимого для эксплуатации «бывшего капитального объекта», может быть расторгнут либо признан судом недействительным. Свернуть текст

  9. Самовольное строительство на земельных участках.

    В г. Москве нередки случаи, когда строительство... Развернуть текст

    В г. Москве нередки случаи, когда строительство новых и реконструкция уже существующих капитальных объектов осуществляется без получения всех необходимых для этого документов, а также с нарушением требований к виду разрешенного использования и (или) целевого назначения земельного участка.

    Вместе с тем, жилой дом, другое строение, сооружение или недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой.

    Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, то есть не вправе продать этот объект, обменять, сдать в аренду или распорядиться им каким-либо иным образом.

    Исходя из изложенного выше, существуют следующие риски, связанные с самовольным строительством на земельных участках:

    • отказ в оформлении договора аренды или купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект, обладающий признаками самовольного строительства (реконструкции);
    • снос объекта самовольного строительства (реконструкции) по решению суда;
    • расторжение и признание недействительными ранее заключенных договоров аренды или купли-продажи земельных участков, на которых расположены самовольные объекты.

    Вместе с тем, существует законные методы снижения вышеуказанных рисков, а также способы легализации объектов самовольного строительства, расположенных на земельных участках. Свернуть текст

  10. Права на земельные участки под объектами незавершенного строительства.

    Объекты, строительство которых не завершено, но... Развернуть текст

    Объекты, строительство которых не завершено, но право на них зарегистрировано в ЕГРП в соответствии с нормами гражданского законодательства являются объектами недвижимого имущества.

    По общей логике, у собственников данных недвижимых объектов незавершенного строительства должно возникать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен такой объект (аналогично исключительному праву собственника объекта введенного в эксплуатацию).

    Однако, как следует из устойчиво сложившейся практики арбитражных судов, до завершения строительства капитального объекта его собственник не приобретает права требовать заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном для собственников построенных объектов. Вместе с тем, из указанного правила существуют исключения для определенных категорий землепользователей. Свернуть текст

  11. Право ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода, проезда и др. (сервитут)

    Осуществление хозяйственной деятельности на любом... Развернуть текст

    Осуществление хозяйственной деятельности на любом земельном участке в г. Москве, связано с необходимостью обеспечения к участку, либо к расположенному на нем объекту капитального строительства доступа (прохода или проезда). Обычно указанные нужды собственников участков или капитальных объектов удовлетворяются за счет земель общего пользования. Правом бесплатного прохода или проезда по указанным землям обладают все граждане и юридические лица.

    Вместе с тем, зачастую земельные участки сформированы или формируются таким образом, что доступ к ним возможен только через участки, не являющиеся землями общего пользования и предоставленные другим лицам на праве собственности или аренды.

    В указанных случаях, собственники земельных участков, либо объектов недвижимости вправе предъявить требования (как в частном так и судебном порядке) об установлении права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитута). Сервитут может быть установлен не только для проезда и прохода, но и для других нужд собственника, без которых пользования принадлежащим ему объектом недвижимости или земельным участком невозможно (тепло, водо и электроснабжение и др). При этом сервитутом могут обременяться не только соседние земельные участки, но и соседние здания, строения сооружения.

    За установление подобного рода обременений с лица, в пользу которого они устанавливаются, взымается плата, рассчитываемая по правилам, определенным земельным законодательством и сложившейся судебной практикой.

    В закрытом перечне случаев в отношении земельного участка может быть установлен сервитут для так называемых публичных нужд (прокладки теплотрасс, ремонта инженерных коммуникаций и др.) Убытки, которые несет собственник обременяемого объекта должны быть компенсированы государством. Свернуть текст

  12. Условия землепользования на новых территориях г. Москвы.

    С 01.07.2012г. границы г. Москвы существенно... Развернуть текст

    С 01.07.2012г. границы г. Москвы существенно расширены, за счет так называемых присоединенных территорий – ряд поселений Ленинского, Подольского и Наро-Фоминского муниципальных районов, в том числе г. Троицк и Щербинка.

    Вместе с тем, до присоединения к г. Москве на указанных территориях в соответствии с законодательством Московской области действовал определенный порядок землепользования. Однако в настоящее время правовое регулирование земельных и градостроительных вопросов на присоединённых территориях осуществляется в соответствии с нормативными актами г. Москвы. При этом, федеральным законом были установлены особые правила осуществления землепользования и градостроительства на новых землях г. Москвы.

    В связи с изложенным, особый интерес представляют следующие вопросы правого регулирования земельных и градостроительных отношений на новых территориях г. Москвы:

    • определение органов уполномоченных на распоряжение земельных участками;
    • вопросы расчета ставок арендной платы и земельного налога, выкупной цены земельного участка и других земельных платежей;
    • определение кадастровой стоимости земельных участков;
    • определение органов уполномоченных на регулирование градостроительных отношений (выдачу градостроительного план земельного участка, разрешения на строительство и др.)
    • и др.
    Свернуть текст
  13. Оформление земельных отношений в целях реализации инвестиционных контрактов.

    Не секрет, что вопросы строительства в г. Москвы... Развернуть текст

    Не секрет, что вопросы строительства в г. Москвы имеют особую актуальность и специфику. При этом, более или менее масштабное строительство осуществляется на основе инвестиционных контрактов. В свою очередь, земельные отношения, осуществляемые в рамках реализации указанных инвестиционных контрактов, отличаются особым правовым регулированием.

    В частности одним из наиболее актуальных вопросов «инвестиционного землепользования», имеющим в г. Москве специфическое законодательное регулирование, являются особенности заключения и расторжения договоров аренды земельных участков в рамках инвестиционных контрактов. Свернуть текст

    Правовой центр «Два М» предлагает следующие организационно-правовые и консультационные услуги по юридическому сопровождению операций с земельными участками в г. Москве:

    • комплексная правовая экспертиза земельных отношений, в том числе, по вопросам заключения договоров купли-продажи, аренды земельного участка, кадастровой стоимости и земельных платежей;
    • консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с выкупом земельных участков, оформлением и переоформлением договоров аренды земельных участков, установлением сервитутов, определением кадастровой стоимости и ставок земельных платежей;
    • полное юридическое сопровождение выкупа земельных участков, заключения договора аренды земельных участков, совершения сделок с правом аренды и других земельных отношений;
    • представление интересов граждан и юридических лиц в судах различных инстанций.

В начало страницыПерейти на главную

Подготовка правового заключения по градостроительным и земельным вопросам 




Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]


Услуги в области прав на недвижимое имущество и земельных Как сделать тени не осыпающимися

Сопровождение земельных отношений Юридические услуги в сфере земельных отношений Статский
Сопровождение земельных отношений Сопровождение выбора земельного участка и. - Коларес
Сопровождение земельных отношений Юридическое сопровождение оформления земельных
Сопровождение земельных отношений Юридические услуги в сфере земельных отношений
Сопровождение земельных отношений Услуги в сфере земельных отношений
Сопровождение земельных отношений 40 цитат Ремарка о самых прекрасных чувствах на свете - AdMe
Сопровождение земельных отношений 5 лучших экспресс-панелей визуальных закладок для Google
Cached «Рассказы» читать Брвск: Боровский Сыновья Если болит зуб при нажатии, что делать? - Лидерстом Как подобрать цвет бровей для блондинок - Татуаж бровей Лазанья, рецепты с фото на m: 118 Лето - Библиотека Международный фестиваль народного творчества «Венок дружбы